Перевод земель сельскохозяйственного назначения из одной категории в другую в Краснодаре и крае

В связи с активным использованием земель под развитие различных проектов особую актуальность приобрела проблема перевода земельных участков из одной категории в другую, а также смена вида разрешенного использования. Правовое регулирование данного вопроса осуществляется нормами Земельного кодекса РФ, Федерального закона \"О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую\", другими нормативно-правовыми актами Российской Федерации и ее субъектов.

Статья 7 Земельного кодекса РФ определяет семь категорий земель:

земли сельскохозяйственного назначения;

земли поселений;

земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиове- щания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

земли особо охраняемых территорий и объектов;

земли лесного фонда;

земли водного фонда;

земли запаса.

Согласно данной статье земли каждой категории используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами. Так земли в категории \"сельскохозяйственного назначения\" разрешено использовать для:

ведения сельскохозяйственного производства

для ведения личного подсобного хозяйства (полевые участки)

для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебные участки)

для садоводства или огородничества

для дачного строительства

для ведения животноводства, сенокошения и выпаса скота

для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства

для ведения подсобного сельского хозяйства и др.

При этом вид разрешенного землепользования выбирается правообладателем самостоятельно. (Исключения делаются лишь для особо ценных сельскохозяйственных угодий, которые устанавливаются нормативными актами субъектов федерации).

Перевод земли из одной категории в другую - вопрос непростой. Актуальность смены категории земли заключается в том, что, изменив назначение земли, можно поднять ее стоимость в несколько раз.

Установлен круг органов государственной власти, в компетенции которых находится отнесение земель к категориям и перевод их из одной категории в другую. Критерием для разграничения полномочий является вид собственности на землю. Так, в случае если земля находится в федеральной собственности, то отнесение ее к той или иной категории осуществляет Правительство РФ, решение по землям, находящимся в собственности субъектов федерации, принимается уполномоченными органами субъекта РФ, муниципальные земли - прерогатива органов местного самоуправления (за исключением земель сельскохозяйственного назначения).

Перевод земель сельскохозяйственного назначения Краснодарского края в иные категории находится в ведении Администрации Краснодарского края. Установлены соответствующие процедуры, предусматривающие действия государственных органов и органов местного самоуправления по переводу земель, порядок инициирования этой операции, условия и сроки рассмотрения ходатайств о переводе земель, основания для отказа в переводе, порядок обжалования решений и т.д.

Основные факторы, сдерживающие развитие первичного рынка земли и ее перепрофилирование:

Сложность бюрократических процедур, сроки перевода земель из одной категории в другую составляют от полугода до года и более;

большое количество согласующих органов;

наличие обременений (объекты социальной инфраструктуры, зоны отчуждения и т.д.);

ужесточение государственного контроля за использованием земельных участков, особенно находящихся в природо-и водоохранных зонах.

Аналитики рынка сходятся во мнении: Кубанская земля будет дорожать с каждым годом. Развитие земельного комплекса Краснодарского края делает этот сегмент рынка наиболее популярным и выгодным объектом и для крупных институциональных, и для частных инвесторов. В условиях стабильно растущего спроса на загородную недвижимость средства вкладываются в землю - в то, что , являясь ограниченным и конечным ресурсом, всегда будет дефицитом.